国内最“高知”的养老院如何做运营，连服务价目表都列出来了~

“在这家养老公寓，一不留神，就有一位大学教授和你擦肩而过~”这会是一种什么体验？

“清朋华友”学子园是由清华校友总会房地产协会、全联房地产商会、精瑞人居发展基金会支持发起创立的老年人生活模式。其公益性的核心理念，和轻资产的创新运营和战略模式，引起了社会关于模式的热议和轰动。首个项目于2014年6月19日落户北京水城金手杖养老公寓3号楼，于2014年10月18日举办庆典，“清朋华友”学子园正式面向社会。

北京水城金手杖养老公寓有将近一千名老人在这里养老。但是这家养老院可真不简单，一不留神，和你擦肩而过的可能就是一位大学教授。为什么这么说呢？细算下来，住在这家养老公寓的退休教授竟有一百多位，而且绝大多数来自清华、北大、人大等名牌大学！在这里，“高知老人”的比例居然超过了十分之一。我们今天就来看看这家“高知”养老公寓是怎么运营的？

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项目信息

名称：水城金手杖国际养老公寓

位置：北京昌平区4A级景区温都水城内

规模：建筑面积143801.25 平方米，其中地下36172.46 平方米，地上107628.79平方米，共5栋公寓楼呈五塔式，可容纳1495户。

全周养老理念

所谓5H

H=Hospital，联合国内心脑血管领域专家型医院——安贞医院，建立安贞联合医院。距离居所仅200米，空中绿色就诊通道，2至5分钟电瓶车无障碍护送直达。

H=Hotel，酒店医护式管理，建立健康档案， 24小时专业人员监护。医疗信息化服务：安全检测系统、紧急报警系统，红外监控系统，个性化居家管理系统。

H=Home，打造温馨、舒适的个性化居家感受；空中连廊将医院、酒店以及周边商业娱乐广场连接起来，全形态生活圈的无障碍并通。

H=Hot spring，“偏硅酸温泉群落”让老年人足不出户享受温泉理疗的养生功效。

H=Health，室内高尔夫、桌球、乒乓球、健身房、舞蹈教室，还有棋牌室、书画室、图书馆、音乐室、电影播放厅、露天剧场等一应俱全。

所谓3E

E=Environment，环境，地处北京中轴线上，国家4A景区、环城水系包围，背靠成熟的社区服务。

E=Entertainment，娱乐，温都水城与优势媒体合作，不定期举办的大型文艺活动。

E=Economy，创新“以房养老”模式，以北京市闲置房产，通过权威机构评估，以委托经营方式置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务。解决老人养老的资金难题，真正做到“以房养老”。

六大会员模式

北京温都水城金手杖养老公寓设计长期、短期两种模式，六种会员项目。

长期会员模式

1、15年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，期满前还可拥有直系亲属的续住资格，或者因其它原因退会时返还相应会费的资格。
2、30年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，还可拥有老年公寓的继承、转让、委托经营在内的市场流转资格，坐享一代投入，三代受益的增值保障。在期满退会后会费将全额返还给会员，期间产生的市场流转增益归会员所有。

短期会员模式

1、短期租赁会员 ：建立随时入住、随时退租的年租方式，灵活性较强。
2、老年“日托式”会员 ：想与老人乐享更多欢聚时光，白天又忙于工作无暇照顾老人，老年“日托式”是最好的选择。
3、小憩会员：假日小憩服务，满足假日儿女出行，老人行动不便，无人照料的普遍需求。
4、体验会员：为期3天的体验模式，实地参观、亲验“水城金手杖”的各项服务。

金手杖服务价目表

30年会员入住收费一览

15年会员入住收费一览

5年会员入住收费一览

短期养老入住收费一览

注：以上为会员入会（房间）费用，每月根据个人情况额外支付其他费用大约为：

1.基础服务费：400元/月/人、700元/月/2人
2.热水：温泉入户，18元/吨；
3.自助餐费：早餐：6元；午餐、晚餐：12元/餐；如包月：750元/月/人（平均25元/天/人）；
4.水、电费：收费标准同普通住宅，按表计量收费。

服务内容

候鸟养生服务

候鸟养生服务分为两种，一种是钻石服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年150天/间的居住权益，还享有3年价值6000元的清朋华友会所服务。另一种是金卡服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年100天/间的居住权益，还享有2年价值6000元的清朋华友会所服务。以上服务购买后，没有消费的余额在5年后退还。

镜烟书院

提供文化养老服务，帮助入住老人从事学术研究，一方面充分利用入住老人的智慧资源，培养年轻人；同时还帮助老人实现老有所用的目的，满足老人精神、心理需求。同时还帮助老人保持与外界的交流，帮助他们了解新鲜事物。镜烟书院与国家图书馆文津书院合作，互换图书、课程共享、共同举办展览、沙龙等。同时还面向社会发布公开课和学期性课程。

清朋华友会所

清朋华友会所为入住老人提供一个社交和学习的场所，老人可在其中读书，交谈等。会所同时还是老人举办各种才艺展示的平台。

养生服务

清朋华友坐功养生活动，融合了当今世界各国流传的冥想打坐法，形成一套养生保健方法，分为拉筋、冥想打坐和经络养生三段。

项目分析

项目优势

➤对于金手杖项目整体而言，其环境优良，位于景区内部，配套设施齐全，公共区域比例大。并背靠大型社区，生活方便，还能够在社区内引入温泉，对于老人有较大吸引力。

➤医院、银行、超市、饭店等生活设施均在步行距离内可达，方便老人生活。

➤项目5座建筑间均有连廊相连，方便居住在不同建筑的老人相互沟通，参加各种活动，同时还方便老人在冬季及天气不加的时候出行。

➤清朋华友学子园项目客户人群定位准确，这一方面能够帮助项目在较短时间内达到较高的入住率，同时也让入住老人处于同一知识、经济水平，便于老人生活与社交。也方便养老机构的组织与管理。

➤在项目开始之前，对项目的目标客户进行了周详的调查研究，充分了解了老人的需求和支付能力，使项目进行更加顺利。

➤相比于其他养老机构，清朋华友学子园能够提供更加丰富的活动，更加注重入住老人精神层面的需求。组织入住老人开办书院，使养老机构成为了知识与精神的输出单位。

➤清朋华友学子园采用了轻资产模式，与金手杖进行合作。最大程度上降低了养老机构的开发成本和运营成本。

➤项目内部会所和镜烟书院能够为入住老人提供充分与外界社会及年轻人接触的机会，增强社区活力。

➤开展候鸟式养老服务，方便老年人出游。

➤“以房养老”部分构想能够有效解决养老的支付问题，不知具体实现程度如何，国家尚缺乏有效政策法规。

项目劣势

➤温都水城距离北京市中心大约30公里，开车要1小时车程。周边公交配套较差，不方便出行。

➤清朋华友学子园背靠著名高校及其校友资源，得以顺利实现，但其模式的复制能力不强，对于许多其他养老机构参考意义有限。

➤医疗配套不足，不能连接医保，许多入住老人还需要花费1小时左右车程回到清华大学就医取药，造成生活不便。

分析与启迪

➤部分高收入、高知识背景的老人在选择养老机构时非常注重机构内其他老人的背景，尤其是部分自理型老人，入住养老机构需要满足的更多为社交和精神层面的需求。清朋华友学子园项目人群定位准确，能够更好地吸引同类型老人入住，也能够更好地解决入住老人的心理需求。

➤项目由于其特殊性，拥有丰富的资金、人脉资源，虽对一般民办养老机构可借鉴内容较少，难以复制。但对于部分特殊人群，如大型企业退休员工，政府退休人员，或同类高校退休人员及校友的养老问题解决具有较高的参考价值。

➤项目能够组织老人进行知识和精神的输出，做到老有所用，是养老机构较高层次的需求满足。

➤这种非养老但是有拥有很多老人的组织与养老机构合作，包下其中一栋楼作为内部养老的方式对于很多入住率不高的养老机构可能是一种新的机会，不仅解决其中一栋楼的销售问题，还能够对周边其他几栋楼的入住率起带动作用。

➤清朋华友学子园项目的轻资产模式，成功地解决了养老机构前期投入成本过大的问题，有有效地解决了入住率较低的问题，吸引众多相关企业投入到养老产业中，并有效地将养老产业和金融模式对接。用户众筹的模式，可能是解决养老支付问题的一种新的方式。

➤学子园项目通过线上线下的方式，为非入住的会员提供服务，这种服务模式一方面扩大了项目的受众人群，保障了入住老人的客源，同时也是一种良好的资源整合方式，让居家的老人享受到更加专业的养老服务。

➤如同很多养老机构一样，医保问题是入住老人最为关心而机构难以解决的重要问题。清朋华友学子园现也在积极与各方沟通解决医保问题，这一养老机构难点的彻底解决可能还需国家政策的进一步放开与支持。

➤在候鸟式养老方面，清朋华友学子园没有自行筹建候鸟式养老机构，而是和已有机构签订协议，提供相关服务。这一方式更够让养老机构更好地发展候鸟式服务，节省成本，提高服务质量。

养老产业发展瓶颈

投资者瓶颈

目前，民办养老机构用地还无法取得划拨用地，土地成本过高导致养老机构建设投资过大，投资回收期过长，若想尽快收回投资，只有出售养老公寓，致使以养老服务为根本的养老机构变相成为房地产开发项目。

利用农村集体用地建设养老机构，零土地成本本可成为投资优势，但由于农村集体用地无法抵押贷款，建设投资的融资瓶颈限制了养老开发建设。

需求者瓶颈

大多数民营养老机构为了快速回笼建设投资多采取会员制营销模式，会员费（可继承、可转让、可退还）多在百万元以上。以清朋华友学子园为例，尽管入住者属于高收入老人，但一次性缴纳百万元以上的会员费仍有困难。受当前的政策限制，保险、基金和银行贷款等融资渠道尚不支持养老需求，会员费成为了广大校友入住清朋华友学子园的瓶颈。

医保接轨问题是需求者又一瓶颈。对于入住清朋华友学子园的清华校友而言，他们的医保在校医院，不准随便转出。尽管学子园紧邻北京安贞新康医院，由于医保的限制，给校友就医带来了很多不便。对于外地校友，医保问题就更难以解决。

清朋华友学子园正在与 “以房养老”保险机构和众筹金融平台等开展合作，探索解决上述两大瓶颈问题。

来源：本文资料来源于温度水城官网、全经联、蜗牛老龄事业俱乐部、其他网络媒体

延伸阅读

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